על אף שמחירי הדיור המאמירים גרמו לבנק ישראל לנסות ולצמצם את התופעה של רכישת דירות להשקעה ודירות שניות, רבים יחסית עדיין מבקשים מהבנקים משכנתא לדירה שניה ועדיין מדובר על רכישה הגיונית וכדאית מבחינות רבות. בין אם מדובר על רכישת דירה שניה עבור הילדים או בין אם מדובר על משכנתא דירה להשקעה, זהו כבר סיפור אחר לעומת המשכנתא הראשונה שלקחתם בעבר, לרוב הרוכש יהיה בעל איתנות פיננסית גבוהה יותר, זוהי רכישה שנעשית ממקום של חוזק ולכן ניתן לקבל תנאים טובים מהבנקים.
אמנם זהו צעד לא סביר, אך ב-2011 בנק ישראל שקל לאסור על הבנקים להעניק ללווים משכנתא לדירה שניה שמיועדת להשקעה, זאת כדי לצמצם את התופעה ולנסות להוריד את מחירי הדירות. רוב הסיכויים שהחלטה כזו לא תעבור אך עבור משקיעים ורוכשי דירות נוספות יש לבחון את השוק ולהכיר מגבלות כאלו ואחרות שיתכן ויוטלו עליהם.
דירות להשקעה – מחשבה לעתיד
דירות להשקעה תמיד היו וכנראה תמיד יהיו אפיק השקעה פופולארי שרבים שואפים להגיע אליו. השקעה בנדל"ן למגורים מציעה אפיק יציב יחסית, כזה שלאורך שנים התשואה בו כמעט מובטחת וכמו כן זוהי השקעה טובה מאוד לעתיד הילדים והמשפחה. משכנתא לדירה שניה שמיועדת להשקעה יכולה להיות מוחזרת בקלות כאשר שכר הדירה שגובים עבור הדירה משלם את ההחזר החודשי ולחלופין הדירה להשקעה יכולה לשמש בינתיים את הילדים לדיור זול או אפילו בחינם כאשר הרוכש מחכה לעליית ערך הנכס כדי למכור ולייצר רווח הון איכותי.
בכל מקרה וסגנון השקעה בדירה השניה, על מנת להפיק תשואה אופטימאלית מהנכס חשוב לקחת משכנתא לדירה שניה במסלול ובתנאים המתאימים ביותר.
תהליך זהה למשכנתא ראשונה אך התנאים שונים
מבחינה טכנית, תהליך קבלת משכנתא לדירה שניה זהה לזה של המשכנתא הראשונה, מגישים בקשה עם כל המסמכים הרלבנטיים, לקבל אישור, לחתום על הסכם מול הבנק ולקבל את ההלוואה. הבנקים בוחנים את בקשות המשכנתא בצורה מקצועית ומפורטת בדומה למשכנתאות ראשונות, כמו כן על הלווה חובה להראות שיש בבעלותו נכס נוסף וכי זו אכן משכנתא לנכס שני או נוסף. אמנם התהליך הטכני זהה, אך בגלל שיש בבעלות הלווה נכס אחר כבר בבעלותו, לעיתים יותר מאחד, גודל הבטוחות אותו ניתן להעמיד לרשות הבנק הנו גדול יותר, מה שמצמצם את מידת הסיכון של הבנק בעסקה ולפיך הבנק בהחלט יכול לתת תנאי מימון טובים יותר מבחינת שיעור המימון, שיעורי הריבית, תנאי החזר וכדומה.
מבחינת העמדת הון עצמי לטובת קבלת משכנתא לדירה להשקעה, באופן בסיסי הבנק ידרוש הון עצמי של 40%-30% בדומה למשכנתאות כלליות, אך בגלל הבעלות הקיימת על נכס אחר אפשר לקבל גם שיעורי מימון גבוהים יותר תוך שעבוד נוסף לנכס הראשון – מצב מסוכן ולא אידיאלי, אך אפשרי. לווי משכנתא לדירה שניה בהחלט צריכים לדרוש תנאים פיננסיים נוחים יותר מכיוון שזו משכנתא לנכס נוסף ולא משכנתא ראשונה ומסוכנת יותר.
דירה להשכרה – ההחזר החודשי מחזיר את עצמו
משכנתא לדירה שניה אשר מיועדת להשכרה לדיירים מציעה לרוכשים יתרון משמעותי. זוהי למעשה משכנתא דירה להשקעה שמחזירה את עצמה כי כאשר הלווה, רוכש הדירה, משלם לבנק מידי חודש כמה אלפי שקלים על החזר המשכנתא, שוכרי הנכס משלמים לו את דמי השכירות. כך בתמחור נכון ובהנחה שתנאי השוק חיוביים, הלווה יכול לכסות בכל חודש את ההחזר לבנק ואף להרוויח תשואה מסוימת על ההשקעה עד להחזר מלא של המשכנתא.
